구두계약 효력 정리.. 부동산 경우는?

구두계약 효력 정리.. 부동산 구두계약 경우는?

원래 계약이라는것이 법적인 구속력이 있는 약속을 뜻하는데...

보통 계약은 서면.. 즉, 서류를 작성하고 진행하는 경우가 많습니다. 

하지만 특이하게 서류를 작성하지 않고 말로만 하는 계약이 있는데...

바로 '구두계약'입니다

대한민국은 정이 많은 특성상 구두계약을 하는 경우가 많은데

구두계약 이후 분쟁이 생기면 서로 골치 아파집니다. 

누군가는 말을 바꾸거나 없던 사실을 지어내면 

누가 사실인지 밝히기 어렵기 때문입니다. 

그렇다면 구두계약, 과연 효력이 있을까? 

한번 알아보도록 하겠습니다

구두계약, 즉 날인 증서가 아닌 

불요식 서면에 의해 성립한 계약입니다. 

일반적인 서면 계약을 할때는 어떤 목적의 계약을 할지 

내용과 육하원칙을 함께 표시하며 꼭 서명이나 날인을 함께 표시하지만 

날인 증서와 같은 서면 없이 말로만 계약을 하면 구두계약이 되는겁니다

다른말로 낙성계약이라고도 하는데...

보통 구두계약은 효력이 없다고 생각하시는 분들이 많은데..

하지만 구두계약에도 효력이 있습니다.

① 계약 체결의 자유

즉 체결하느냐 하지 않느냐의 자유

② 상대방 선택의 자유

계약을 체결할때 누구와 체결할것인지 강요당하지 않고 

자유의지로 결정할 수 있는 자유

③ 계약내용결정의 자유

즉, 강행법규나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되지 않는 한 

전적으로 계약 쌍방 당사자가 계약 내용을 자유롭게 결정할수 있는 자유

④ 방식의 자유

즉, 당사자 합의만이 계약 성립의 본체로서 

일정한 방식을 필요로 하지 않는다.

대한민국은 계약 자유주의의 원칙에 기초를 두고 있습니다

민법에서 이 원칙을 명문으로 규정하고 있지는 않지만 

계약과 관련된 모든 규정은 이 원칙을 전제로 하고 있습니다

내용과 형식,선택 등에서 자유롭게 계약을 할수있으니 

당연히 말로만 하는 구두계약도 효력이 있다고 볼수있습니다.

만약 분쟁이 생긴다면?

구두계약에는 많은 문제점이 존재합니다. 

구두계약은 서면계약과 동일한 효력을 가지고 있지만

계약 당사자가 계약내용을 다르게 주장하거나 

계약을 부정하는 경우 입증하기가 쉽지 않다는 특성 때문이입니다

특히 이런 문제는 부동산에서 빈번하게 발생합니다. 

예를들어 집주인이 '올해 전세금을 1000만원을 올리겠다' 라고 이야기해놓고 

다음달에 '전세금을 2000만원으로 올리겠다' 라고 말을 바꾸면 

세입자 입장에서는 이를 증명하기가 어려운게 사실입니다.

물론 이전에 "1000만원을 올리겠다" 라고 말했기에 

구두계약의 효력이 생겼지만

이를 입증하려면 증거가 있어야 합니다. 

그래서 미리 녹취를 하거나 서면 계약을 받아놓는것이 중요합니다

아니면 증인이 있어야 추후 분쟁에서 유리하게 작용할수 있습니다.

만약 증거도 없고 증인도 없다면? 

그 구두계약은 깨질수 밖에 없습니다. 

구두계약의 한계를 확인할수 있는 부분입니다

결국 계약의 효력을 확실하게 보장받기 위해서는 

'서면 계약'이 그만큼 중요하겠습니다.

서면으로 작성해야 하는 계약

보증인 보호를 위한 특별법 제3조(보증의 방식)

① 보증은 그 의사가 보증인의 기명날인 

또는 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 발생한다.

구두계약에 효력이 존재하지 않는 경우도 있습니다. 

타인의 채무나 채무의 의무를 대신한다는 보증 계약이 그에 해당하는데... 

만약 구두계약으로 누군가의 빚을 지거나 

보증을 서주게 되면 사회적으로 심각한 문제가 발생할겁니다. 

과거에 그런 사례들이 존재하기도 했습니다

전화상으로 연대보증을 세우거나 보증을 세워 

선량한 피해자가 등장한 피해사례들이 있었기에 

'보증인 보호를 위한 특별법' 이 제정되었습니다. 

현재 보증은 서면으로 해야만 효력이 있도록 법이 바뀌었습니다

보증계약 외에도 "국가를 당사자로 하는 계약" 역시 

구두계약이 아닌 서면 계약을 해야 효력이 발생합니다.

구두계약에 효력이 있다는 사실, 이제 다 아셨을겁니다.

증거나 증인이 없다면 

구두계약이 효력을 입증하기 어렵다는 사실도 잘 아셨을거구요. 

구두계약에 단점이 많은만큼, 더욱 신중하셔야 하겠습니다. 

중요한 사건이나 계약이 있다면 

구두계약 보다는 꼭 서명이나 날인이 있는 서면 계약을 하시길 바랍니다.

이것으로 구두계약 효력 포스팅 마치도록 하겠습니다

부동산 구두계약 * 구두계약 효력